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營收占比52.2%、凈利潤占比30%，面對這樣的“利潤奶牛”，紅豆股份(600400.SH)卻心甘情愿將無錫紅豆置業(yè)有限公司(下稱“紅豆置業(yè)”)60%股權(quán)以8.2億元賣給控股股東紅豆集團(tuán)。

　　對此，4月12日晚間，紅豆股份收到上交所問詢函，要求解釋將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離上市公司的合理性。

　　若這筆交易完成，紅豆股份將由“房地產(chǎn)+紡織”雙主業(yè)回歸服裝。

　　4月13日下午，紅豆股份董秘孟曉平告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，我們一直有這樣的想法。這兩年的拿地成本都很高，資金占用很大，我們的后續(xù)土地儲備不多了。公司還是希望借助上市平臺做服裝，發(fā)力智慧紅豆項(xiàng)目”。

　　“利潤奶牛”緣何遭棄

　　“擬出售資產(chǎn)主要集中在二、三線城市，競爭力不強(qiáng)，利潤水平較低”，“處于房地產(chǎn)行業(yè)的中下游地位”。在3月29日公布的交易草案中，紅豆股份這樣解釋出售紅豆置業(yè)60%股權(quán)的原因。

　　不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014-2016年紅豆股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收分別為16.8億元、14.1億元和15.8億元，在總營收占比中分別為58.7%、52.9%和52.2%。

　　對此，孟曉平解釋，“雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司營收的重要組成，但其實(shí)利潤占比不大。”

　　紅豆股份披露的2016年年報(bào)顯示，紅豆置業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤3565萬元，給紅豆股份貢獻(xiàn)30%的凈利。不過，財(cái)報(bào)顯示，從毛利率來看，2015年和2016年，紅豆置業(yè)毛利率從20.79%下降到15.82%，凈利潤分別為240.84萬元、3847.19萬元；而2016年紅豆股份服裝板塊的毛利率則有30.28%。

　　公開資料顯示，紅豆股份的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中布局在無錫、鎮(zhèn)江、南京三地。2014年以來，紅豆置業(yè)及子公司共有“紅豆萬花城”、“紅豆·人民路九號”、“紅豆·香江豪庭”等11處項(xiàng)目。截至2016年12月底，萬花城市廣場、香江豪庭、東方財(cái)富廣場仍處于在建階段。

　　上交所指出，上述地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別在無錫錫山區(qū)和高鐵商務(wù)區(qū)，而2016年無錫去庫存情況優(yōu)良，要求其說明出售的合理性和必要性。

　　對此，4月13日，一位無錫房地產(chǎn)商指出，去年以來無錫樓市整體向好，“2016年下半年尤其是第四季度開始，無錫的房價(jià)差不多從6000元/平方米，一路水漲船高到1.8萬元/平方米”。

　　仍處于開發(fā)中的紅豆萬花城，2014年12月25日開盤，就在無錫錫山區(qū)的紅豆集團(tuán)西門對面。

　　4月13日，該樓盤的一位售樓人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前別墅賣得差不多了，商住房還剩下7-8套，面積都在40-50平方米左右。商住房價(jià)格是1.3萬元/平方米，別墅售價(jià)則是380萬元一套。”我們這里去無錫東站，開車只要15分鐘，交通方便。現(xiàn)在錫東新城好一點(diǎn)的地塊，基本價(jià)位都在1.3萬-1.4萬元/平方米左右。”

　　而對于尚未推出的紅豆首府二期項(xiàng)目，上述售樓人員表示，“預(yù)計(jì)今年下半年開盤，二期開發(fā)后，附近的地塊估計(jì)都沒有了。”

　　交易草案顯示，紅豆置業(yè)旗下的另一處項(xiàng)目無錫香江豪庭(B區(qū))一期、二期，去化率分別達(dá)到92.75%和93.96%。

　　4月13日下午，紅豆香江豪庭的一位售樓人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“3月18日開盤的15棟和19棟，一共150套房子，基本都賣完了，只剩下110平方米的兩套，價(jià)格在1.3萬元左右。”

　　“要等3個(gè)月后才會有部分新的樓層出來，價(jià)位就不好說了，應(yīng)該會繼續(xù)漲。”上述售樓人員提到。

　　調(diào)控下“未雨綢繆”？

　　令人疑惑的是，既然紅豆置業(yè)樓盤銷量喜人，紅豆股份為何仍急于出售？

　　公開資料顯示，2001年成立的紅豆置業(yè)，2002年大舉進(jìn)軍江蘇鎮(zhèn)江。15年來，紅豆置業(yè)將無錫作為大本營，拓展長三角區(qū)域。2001年試水“紅豆花園”，2003年，開創(chuàng)代表作“香江花城”，2005年則從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)拓展，打造“紅豆購物廣場”。2007年開發(fā)了無錫城市地標(biāo)“紅豆國際廣場”，2010年正式啟動長三角拓展計(jì)劃，2013年成立上海公司。

　　值得一提的是，雖然公司稱對地產(chǎn)的競爭力并不看好，但2016年下半年，紅豆置業(yè)還斥資21億元購入三處土地儲備。

　　對此，孟曉平表示，“這次出售，主要是考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在上市公司中資金占比很大，我們都是現(xiàn)有土地開發(fā)為主，后續(xù)土地儲備不夠了。”

　　“紅豆置業(yè)的競爭壓力還是蠻大的，畢竟很多大型房地產(chǎn)公司都在無錫拿地，比如恒大、萬科、中海地產(chǎn)等等。”上述無錫房地產(chǎn)商分析。

　　他還告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“算上拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房，無錫房地產(chǎn)市場今年增量挺大的”，“但無錫的剛需房需求在下降，很多都是上海和蘇州的投資客買房，這兩年無錫人口下降，而且很多臺資和外資企業(yè)開始考慮撤出無錫。”

　　4月13日，一位蘇州的投資客沈女士也回憶，“今年去無錫，車子一路開過去，空房子很多.”在她看來，紅豆的做法合乎情理，“趁現(xiàn)在行情好，趕緊賣掉，不知道接下去無錫會不會出什么房地產(chǎn)政策。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，2016年3月底，南京、無錫相繼發(fā)布限貸政策，二套房首付比例分別上漲至50%、40%。不過，相比南京和蘇州加碼限購政策，無錫還沒有動靜。

　　此外，此次交易的增值率也成為監(jiān)管層的關(guān)注重點(diǎn)。

　　以2016年12月31日為基準(zhǔn)日，紅豆置業(yè)評估值為15.3億元，評估增值6.7億元，增值率高達(dá)78.6%。對此，孟曉平稱，“將在后續(xù)公告中給出詳細(xì)解釋。”